פסק-דין בתיק ע"א 1113/05

1.        ערעור על פסק-דינו של בית משפט השלום בכפר-סבא (כבוד השופט דוד גדול), מיום 14.11.04, בת"א 6122/02 ות"א 1045/03, שקיבל את תביעת המשיבים נגד המערערת ונגד המשיבים הפורמאליים לעניין צו מניעה, קיבל חלקית את תביעתם הכספית (ת"א 6122/02), ודחה את תביעותיהם ההדדיות של הצדדים בת"א 1045/03 (להלן:- " פסק-הדין").

הרקע

2.         המערערת והמשיבים הם בעלים במשותף של מקרקעין הנמצאים ברחוב נצח ישראל 66 בהוד השרון, הידועים גם כחלקה 311 בגוש 6411 (להלן:- " המקרקעין"). על המקרקעין נבנו שתי דירות קוטג', האחת - דירת המערערת (להלן:- " הדירה") והשנייה - דירת המשיבים; הבית טרם נרשם כבית משותף. בשנת התשס"ב הושכרה הדירה למר אריאל כהן (להלן:- " כהן"), שניהל במקום את בית הספר הדמוקרטי בהוד השרון (להלן:- " בית הספר"). בשנות התשס"ג-התשס"ד הושכרה הדירה על-ידי בנה של המערערת, אבשלום עודי (להלן:- " עודי" או " הבן") למשיבה הפורמאלית 3 (להלן:- " אבס") ושימשה כגן ילדים.

3.         המשיבים הגישו תביעה נגד המערערת והמשיבות הפורמאליות (ת"א 6122/02; להלן:- " תביעת המשיבים") ועתרו לצו מניעה קבוע שיאסור על אבס ועל המערערת לנהל גן ילדים או להשכיר את המקרקעין לשימוש כגן ילדים. כן תבעו מהמערערת סך 50,000 ש"ח בשל אי נוחות, הפרעה, סבל ופגיעה בשימוש בדירה בגין התקופה שפעל בה בית הספר הדמוקרטי.

            המערערת, מצדה, הגישה תביעה בסדר דין מהיר נגד המשיבים (ת"א 1045/03; להלן: " תביעת המערערת") ועתרה לחייבם בסך 47,000 ש"ח בגין חסימת השימוש במעבר המשותף מחזית הרחוב לכיוון דירת המשיבים. סכום זה הוא הפיצוי המוסכם הנקוב בחוזה מכר (להלן:- " החוזה") שמכוחו רכשו המשיבים את דירתם מהמנוח אברהם יפת עודי, שהיה בעלה של המערערת. המשיבים הגישו תביעה שכנגד (להלן:- " התביעה הנגדית") בסך 73,128 ש"ח, שמתוכם 48,500 ש"ח פיצוי מוסכם הנקוב בחוזה בגין הפעלת גן ילדים במקום, והיתרה בגין הוצאות שיש לשלם עבור פיתוח מעבר משותף בתחומי החלקה.

בדיון שהתקיים בבית משפט קמא התברר שגן הילדים כבר לא היה פעיל וכי הדירה מושכרת למגורים. בהסכמת הצדדים ניתן צו מניעה קבוע האוסר על אבס לנהל גן ילדים בדירה.          

פסק דינו של בית משפט קמא

4.         בית משפט קמא האמין למערערת שחוזי השכירות עם בית הספר וגן הילדים נעשו בהשפעת הבן, שהיה הרוח החיה מאחוריהם, התרשמותו מעדותו של הבן הייתה "קשה". השופט קבע שעודי ידע שעליו להסדיר מראש את נושא השימוש החורג מול הוועדה המקומית לתכנון ובניה, אך במקום לעשות זאת הוא "זרק" נטל זה על אבס תוך שניסה להרחיק עצמו מכל חבות ומחויבות בנושא.

השופט קיבל מחד גיסא את עמדת המערערת שהוצאת צו מניעה קבוע שירשם בפנקסי המקרקעין תביא לפגיעה לא מוצדקת בערך הדירה, ומאידך גיסא קבע שיש לוודא שהמשיבים יימנעו מחתימת חוזים לשימוש חורג ללא היתר כנדרש. כדי לאזן בין עמדות הצדדים, נתן בית משפט קמא צו מניעה האוסר על המערערת או מי מטעמה לעשות שימוש בדירה כגן ילדים או כמוסד חינוכי אחר, ללא קבלת היתר מראש לשימוש חורג, והורה שהעתק פסק-הדין יוכנס לתיק הנכס בוועדה המקומית לתכנון ובניה הדרים, אולם לא תרשם לגביו הערה בפנקסי המקרקעין.

עוד קבע השופט, שיש לקבל באופן חלקי את התביעה הכספית לנזק לא ממוני, שהגישו המשיבים נגד המערערת, לגבי התקופה שפעל במקום בית הספר, וחייב את המערערת בסך 22,000 ש"ח עבור הסבל שעברו המשיבים בקשר עם הפעלת בית הספר.

5.         אשר לתביעת המערערת קבע השופט הנכבד, שטענת המשיבים שעל-ידי חסימת הדרך נמנעו אסונות מילדי בית הספר והגן - מוצדקת.

אשר לתביעה הנגדית שהגישו המשיבים קבע השופט הנכבד, שהתנאי שמדובר בבניה למגורים ושהנכס ישמש למגורים נקבע בתב"ע ולא בחוזה ולכן דין ראש נזק זה להדחות. אשר לראש נזק עבור פיתוח ומעבר משותף בתחומי החלקה קבע השופט הנכבד שהתביעה מוקדמת ויש למחוק אותה.

הערעור

6.         המערער טוען שלכל אורך פסק-הדין נפלו טעויות הסותרות את חומר הראיות; כך למשל: נקבע כי בחוזה השכירות עם המשיבות הפורמאליות צוין שהדירה מושכרת למגורים, כאשר בחוזה כתוב במפורש שמטרת השכירות היא גן ילדים; שנקבע כי בחוזה השכירות עם בית הספר נכתב שהדירה מיועדת למגורים כאשר בחוזה כתוב במפורש שהנכס מושכר לכל מטרה חוקית; שבהריסת הקיר לא הייתה הפרה של צו כלשהו, שהרי בצו לא נאסר על הריסת הקיר וכי הקיר נועד לתקופה שבה פעל הגן.

אשר לקביעת בית המשפט שעודי לא ניסה להסדיר את נושא השימוש החורג מול הוועדה המקומית לתכנון ובניה והטיל נטל זה על אבס - המערערת טוענת שהסדרת שימוש חורג חלה על המחזיק ולא על הבעלים; שהתביעה היא בעניין מטרד ונזק ולא בעניין קבלת היתר מהרשות המקומית, עניין שלא בסמכות בית משפט קמא; ושבית המשפט התעלם מהמסמכים שהוגשו לו, המלמדים שעודי פעל אצל הרשויות להוצאת אישור חריג למרות שלא היה צריך לעשות כן. עוד טוענת המערערת ששרשרת טעויות עובדתיות גרמו לבית משפט קמא לבסס דעה שלילית במיוחד על עודי, לכתוב הערות פוגעניות ולהסיק מסקנות מוטעות המתייחסות למר עודי.

7.         אשר לתשלום פיצויים בגין הפעלת בית הספר טוענת המערערת, שבית משפט קמא כלל לא קבע שבית הספר גרם למטרד כלשהו או לנזק ולמרות זאת הוא פסק פיצוי כספי למשיבים. לטענתה, מאחר שלעניין הפעלת גן הילדים נקבע שלא היה כל רעש, קל וחומר לגבי בית הספר. התביעה הוגשה לאחר שבית הספר כבר נסגר ובמהלך פעילותו לא נשלח אליה כל מכתב התראה, דבר שמוכיח שבית הספר לא היווה מטרד ולא גרם סבל למשיבה.

עוד טוענת המערערת שבכך שבית המשפט קנס אותה בגין רצונה להרוויח כסף מהשכרת הנכס ובגין שבית הספר פעל ללא היתר, הוא למעשה הטיל עליה עונש פלילי, זאת כאשר עסקינן בפיצוי נזיקי, שמטרתו להחזיר את המצב לקדמותו במקרה שהוכח שנגרם נזק. לשיטתה, מאחר שלא נקבע כי בית הספר גרם לנזק, אין מקום לפיצוי כספי.

לבסוף, טוענת המערערת, שבית משפט קמא דחה את תביעתה ללא כל נימוק משפטי, זאת חרף העובדה שהיא הוכיחה שהמשיבים הפרו את החוזה בהעמדת מכוניתם על השביל המשותף, וכי קביעתו של בית המשפט שחסימת הדרך הייתה מוצדקת (שכן בדרך זו נמנעו אסונות) ניתנה בלא שהובאו ראיות לעניין זה וללא תשתית עובדתית.

טענות המשיבים

8.         המשיבים טוענים שפסק-הדין מבוסס על קביעות עובדתיות ועל קביעות לגבי מהימנות העדים - קביעות שבית משפט של ערעור אינו מתערב בהן ולכן יש לדחות את הערעור. המשיבים מוסיפים, שמעדות המערערת עולה בבירור שהיה מוסכם על הצדדים, במפורש או מכללא, שהדירות נבנו למגורים ושבנה של המערערת פעל בעורמה מאחורי גבה, כאשר השכיר את הדירה למטרות עסקיות. עוד טוענים המשיבים שאין מחלוקת שהשימוש בדירה לצורכי בית הספר וגן הילדים נעשה ללא היתר לשימוש חורג, חובה אשר עודי היה מודע לקיומה, והלכה פסוקה היא שהפרת הוראות חוק התכנון והבניה מקימה עילה של הפרת חובה חקוקה על-פי סעיף 63 לפקודת הנזיקין (נוסח חדש), התשל"א-1971.

9.         אשר להיקף הפעילות של בית הספר טוענים המשיבים, שמחקירתו של עודי הוכח שהמטרד ואי הנוחות היו גדולים לנוכח המספר הרב של התלמידים ושמר עודי בעצמו העיד שהשוכר של בית הספר לא קיים את חובתו לקבל היתר לשימוש חורג ואף חרג משמעותית במספר התלמידים.

אשר לנזק טוענים המשיבים, שאף בעניין זה קיימות קביעות עובדתיות של בית משפט קמא שערכאת הערעור אינה מתערבת בהן; שפסק-הדין מעוגן בחומר הראיות המצביע על הנזק הכללי הרב שנגרם למשיבים; ושלפי הפסיקה די בהוכחת אי נוחות כדי לזכות בנזק בגין הפעלת גן ילדים.